Grundsätzliches zum Bausparvertrag
Nach § 1 Abs. 1 BauSparkG darf das Bauspargeschäft nur von Bausparkassen bestrieben werden.
Diese nehmen Einlagen von Bausparern in der sogenannten Ansparphase entgegen und gewähren aus den angesammelten Beträgen des Bausparerkollektivs den einzelnen Bausparer bei Zuteilungsreife sogenannte Bauspardarlehen.
Nach § 1 Abs. 2 BauSparkG erwirbt der Bausparer aufgrund des Bausparvertrages nach Erbringung seiner Leistungen einen Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen.
In der Ansparphase ist er Darlehensgeber.
Nach Zuteilungsreife wird er aufgrund des Bauspardarlehens, das ihm von der Bausparkasse gewährt wird, zum Darlehensnehmer.
Nach § 4 Abs. I Ziff. 1 dürfen Bausparkassen den Bausparern Vorfinanzierungskredite oder Zwischenfinanzierungskredite gewähren.
Gebühren bei Bausparverträgen
Abschlussgebühr
Der BGH hat durch Urteil vom 07.11.2010, XI ZR 3/10 die in den allgemeinen Bausparbedingungen enthaltene Abschlussgebühr für rechtens erachtet.
Darlehensgebühr
Nach den allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bausparkassen wird regelmäßig mit der Darlehensauszahlung eine sogenannte Darlehensgebühr berechnet.
In Rechtsprechung und Lehre bestand Streit, ob diese Darlehensgebühr wirksam ist.
Der BGH hat durch Urteil vom 08.11.2016, XI ZR 552/15 nunmehr entschieden, dass in allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Darlehensgebühren bei Bausparverträgen gegenüber Verbrauchern unzulässig sind.
Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass im Gegensatz zu der Abschlussgebühr die Abweichung der Entgeltklausel vom gesetzlichen Leitbild nicht durch bausparspezifische Individualvorteile der Bausparkunden gerechtfertigt ist.
Den Anspruch auf das Bauspardarlehen erkauft der Kunde durch die Abschlussgebühr und durch die niedrige Verzinsung seiner in der Ansparphase erbrachten Leistungen.
Bausparer können daher unter Hinweis auf dieses Urteil grundsätzlich Darlehensgebühren, mit denen sie durch die Bausparkasse belastet worden sind, zurück fordern.
Verjährung
Nach § 195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre.
Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt gem. § 199 Abs. 1 BGB grundsätzlich mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
Ist dem Bauspardarlehensnehmer im Jahre 2014 die Darlehensgebühr berechnet worden, beginnt die Verjährungsfrist mit dem 01.01.2015 und endet am 31.12.2017.
Am 01.01.2018 wären seine Ansprüche verjährt, sofern er nicht vorher die Verjährung hemmende Maßnahmen eingeleitet hat.
Sofern die regelmäßige Verjährung von drei Jahren gilt, bedeutet dies, dass Rückzahlungsansprüche für Darlehensgebühren, die bis 2013 berechnet worden sind, verjährt sind.
Bei besonders unübersichtlicher und verwickelter Rechtslage können aber ausnahmsweise auch erhebliche rechtliche Zweifel den Verjährungsbeginn bis zur Klärung nach der sogenannten Zumutbarkeitsrechtsprechung des BGH ausschließen (vergl. BGH, NJW 1999, S. 2041; NJW 2009, S. 984).
Ob diese Rechtsprechung auf die Darlehensgebühr bei Bausparverträgen anwendbar ist, ist noch nicht höchst richterlich entschieden.
Findet diese Rechtsprechung Anwendung, dann können auch Darlehensgebühren zurückgefordert werden, die aus der Zeit vor 2014 berechnet worden sind.
Widerruf von Bausparverträgen
Dem Bausparer steht bezüglich des Bauspardarlehensvertrages grundsätzlich ein Widerrufsrecht zu.
Der Widerruf muss aber fristgerecht erklärt werden.
Das unbefristete Widerrufsrecht bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung für Verträge, die zwischen dem 01.09.2002 und dem 10.06.2010 abgeschlossen wurden, ist am 22.06.2016 erloschen.
Wenn das Widerrufsrecht vor dem 22.06.2016 ausgeübt worden ist, sind die Bausparverträge rückabzuwickeln.
Wie die Rückabwicklung zu erfolgen hat, ist höchst richterlich noch nicht geklärt.
Grundsätzlich steht dem Bausparer eine Nutzungsentschädigung für den von ihm geleisteten Zins und möglicherweise auch für die Tilgungsbeiträge zu.
Entsprechend kann auch die Bausparkasse für die Auszahlung des Darlehens auf die Darlehensvaluta eine Nutzungsentschädigung berechnen.
Diese Ansprüche stehen sich aufrechenbar gegenüber.
Kündigung des Bausparvertrages
Aufgrund der Niedrigzinsphase haben Bausparkassen ein wirtschaftliches Interesse daran, Bausparverträge ggf. vorzeitig zu kündigen, wenn der Bausparer nach Zuteilungsreife das Bauspardarlehen nicht in Anspruch nimmt und stattdessen seine Spareinlagen weiter verzinst wissen will.
In Rechtsprechung und Literatur ist streitig, wann die Bausparkasse gegenüber diesem Bausparer frühestmöglich die Kündigung des Bausparvertrages erklären kann, um aus ihrer Sicht der relativ hohen Verzinsung der Spareinlagen zu entgehen.
Teilweise wird der Bausparkasse ein Kündigungsrecht 10 Jahre nach erstmaliger Zuteilungsreife gem. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zuerkannt (vergl. LG Stuttgart, Urteil vom 15.09.2000, 25 O 29/15, LG Hannover, Urteil vom 31.08.2015, 14 O 94/15).
Ist der Bausparvertrag vollständig bespart, mithin die Auszahlung eines Bauspardarlehens nicht mehr möglich, wird ein Kündigungsrecht der Bausparkasse angenommen (vergl. OLG Frankfurt am Main, Beschlüsse vom 02.09.2013 und 02.10.2013 – 19 U 106/13).
Teilweise wird in der Literatur den Bausparkassen insoweit ein vorzeitiges Kündigungsrecht grundsätzlich abgesprochen, sofern sie nicht entsprechende vertragliche Regelungen in den Bausparvertrag aufgenommen haben. (vergl. Prof. Dr. Tröger und Thomas Kelm in NJW 2016, S. 2839 ff. hier: 2844).
Es bleibt abzuwarten, wie der BGH über das vorzeitige Kündigungsrecht der Bausparkassen entscheidet.
Bis dahin können Bausparer mit guten Gründen dem Kündigungsbegehren ihrer Bausparkasse entgegentreten.